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27 Juli
 
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Qualitätstipp Juli 2017

Immer häufiger kommt es auch bei Ferienhotels zu einer Trennung von Eigentum und Betreiberschaft – ein Pachtvertrag ist dabei eine relativ einfache Form der vertraglichen Regelung.
 
Generell gilt: Die „Chemie“ muss passen, ebenso wie der gemeinsame Planungshorizont!
Nichtsdestotrotz gibt es zahlreiche heikle Aspekte, die unbedingt vor Vertrags-Abschluss zu beachten sind:
  • Die Bonität des Betreibers ist genau zu prüfen - In der Regel wird eine Bank-Garantie für 6-12 Monate der Pacht vereinbart (oder Pacht-Vorauszahlung)
  • Der Betrieb wird inkl. Kleininventar in einem betriebsfertigen Zustand übergeben (Exakte Dokumentation und Übergabeprotokoll!) Hinsichtlich der Re-Investitionen bzw. Instandhaltungen wird meistens nachfolgende Vereinbarung getroffen: 
    • Der Verpächter ist zuständig für die notwendigen Erneuerungen an „Dach und Fach“ inkl. tragender Innenwände sowie der zentralen Haustechnik (inkl. Installationen, Heizungs-Zentrale etc…) 
    • Der Pächter übernimmt die Instandhaltungen an der Einrichtung und Ausstattung. Hier sollte vereinbart werden, dass von Seiten des Pächters eine Reserve für FF&E („Fixed Furniture and Equipment“) dotiert wird (z.B. 3% vom Umsatz), die verpflichten in den Betrieb zu investieren ist.
  • Je langfristiger der Pachtvertrag abgeschlossen wird, umso höher ist auch die Investitionsbereitschaft des Pächters. Bei kurzfristigen Pachtverträgen (z.B. 5 Jahre) werden erfahrungsgemäß nur minimale Schönheitsreparaturen von Seiten des Pächters getätigt.
  • Hinsichtlich etwaiger Abfertigungsansprüche der Mitarbeiter ist Einvernehmen herzustellen (dies betrifft langjährigen Mitarbeitern in der „Abfertigung alt“)
  • Für die Einholung sämtlicher Genehmigungen und behördlicher Bewilligungen im Zusammenhang mit dem Betrieb sollte der Pächter zuständig sein. Im Gegenzug sollte von Seiten des Verpächters größtmögliche Transparenz im Zusammenhang mit der bestehenden Betriebsanlagengenehmigung gewährt werden.
  • Sie als Verpächter sollten gewisse Informations- und Einsichtsrechte vertraglich vereinbaren, (diese sind in der Regel aber sehr beschränkt). Nach Möglichkeit sollten wiederkehrende Qualitäts-Checks vereinbart werden (Kostenteilung zwischen Pächter und Verpächter)
  • Hinsichtlich der Betriebskosten sollte eine Globalregelung getroffen werden (sind vom Pächter zu tragen!). Ausnahmen hierbei können z.B. im Zusammenhang mit der Gebäude-versicherung getroffen werden. Andernfalls sollte jedenfalls eine genaue Versicherungspflicht vereinbart werden.
  • Hinsichtlich der ausgegebenen Gutscheine, Anzahlungen etc.. sollte eine Lösung getroffen werden (Gültigkeit von Gutscheinen bis zu 30 Jahre!)
  • Eine Betriebspflicht sowie und Nutzung als Hotelbetrieb ist zu vereinbaren, ebenso ein Unterverpachtungsverbot.
  • Wichtige Sonderkündigungsrechte:
    • Betrieb des Pachtobjektes nicht möglich
    • Insolvenzeröffnung oder nachhaltige Verletzung von vertraglichen Verpflichtungen oder Nichtbezahlung des Pachtzinses sowie Nicht-Überschreitung der Mindest-Pacht über mehr als 3 Jahre
    • Sonderkündigungsrecht, falls Käufer pachtfreie Übernahme wünscht (linear sinkende Entschädigung vorsehen) bzw. Vorkaufsrecht Pächter
    • „Change-of-Control Klausel“ vereinbaren, die den Verpächter zur Kündigung berechtigt, wenn sich die Beteiligungsstruktur beim Pächter verändern sollte.
    • Schiedsgutachter bzw. Schiedsrichter vereinbaren.

 
 
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