Der Pachtabdeckungsfaktor

Eine der wichtigsten Kennzahlen für Ihre Hotelimmobilie

In der Hotellerie gibt es eine breite Palette an verschiedenen Kennzahlen. Eine der wichtigsten im Fall eines Pachtvertrags ist der „Pachtabdeckungsfaktor“ – gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten. Diese Kennzahl beschreibt das Verhältnis des GOPs (nach Versicherungen, etwaigen Fee und FF&E-Reserve) zur Pachthöhe. Beträgt der GOP beispielsweise € 1,5 Mio. und die Pacht € 1,2 Mio., so beträgt der Pachtabdeckungsfaktor 1,25 (1,5 Mio. / 1,2 Mio.). Je höher dieser Faktor ist, desto größer ist der Risiko-Puffer bzw. desto mehr Deckungsbeitrag bleibt beim Betreiber nach Zahlung der Pacht.

Natürlich will man als Eigentümer einer Immobilie immer die maximale Pacht. Doch was bringt ein Pachtvertrag mit einer extrem hohen Pacht, wenn diese in wirtschaftlich turbulenten Zeiten nicht verdient werden kann? Leider nur zusätzliche Anwalts- und Beratungskosten und sehr oft eine nachträglich deutlich reduzierte Pacht.

Bis vor Corona befanden sich die Hotelmärkte im absoluten Höhenflug. In Boom-Phasen werden Projekte einfach umgesetzt ohne dies genau zu hinterfragen. So auch die Pachthöhen. Betreiber überboten sich gegenseitig und selbst erfahrenen Beratern fehlte für die angebotenen Pachten oft die Vorstellungskraft.

Die Pachten waren also teilweise alles andere als angemessen. Das Hauptziel für Eigentümer:innen und auch Betreiber:innen sollte jedoch eine angemessene Pachthöhe sein.

Mithilfe des Pachtabdeckungsfaktors kann man als Eigentümer prüfen, ob die angesetzte/angebotene Pacht des Betreibers als angemessen bzw. machbar erscheint.

Die Erfahrung von Kohl > Partner zeigt, dass nachhaltige Pachtverträge bzw. Pachthöhen zumindest einen Pachtabdeckungsfaktor von 1,3 aufweisen sollten. Sollte der Faktor darunter liegen, steigt das Risiko einer möglichen Nicht-Bedienbarkeit der Pacht („Overrenting“) deutlich an.

Ausgangslage:

• 3-Sterne mit 100 Zimmern, 365 Offenhaltetage

Der Betreiber kalkuliert mit einer Auslastung von 77% und einer Average daily rate von 80€. Insgesamt geht er von einem Umsatz von rd. € 2,78 Mio. aus und einem GOP von 30%, sprich € 824 Tsd. Für dieses Hotel wird ein Pachtvertrag mit einem Pachtabdeckungsfaktor von 1,2 abgeschlossen.
Die Jahrespacht beträgt somit insgesamt € 572 Tsd., oder € 477 Pacht pro Zimmer und Monat. Der Eigentümer freut sich über eine schöne Rendite und dem Betreiber bleiben immer noch € 114 Tsd. Übrig.
Doch was passiert, wenn die ADR und Auslastung um 10% niedriger ist als erwartet?

Wenn Auslastung und Preis um jeweils 10% sinken, so könnte der Pächter/Betreiber die Pacht nicht mehr zahlen.

Mit einer Pachtabdeckungsquote von 1,2 können somit kleine Marktveränderungen zum einem großen Problem werden. Würde diese Kennzahl bei den vorgeschlagenen 1,4 liegen, so wäre ausreichend „Puffer“ vorhanden und der Betreiber könnte problemlos seinen Verpflichtungen nachkommen.

TIPP: Überprüfen Sie bei Pachtverträgen immer den Pachtabdeckungsfaktor. Liegt dieser unter 1,3, dann Finger weg.

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