Wir verwenden Cookies für die beste Nutzererfahrung. Es werden Cookies von Dritten eingesetzt, um Ihnen personalisierte Werbung anzuzeigen. Durch die Nutzung der Website stimmen Sie der Speicherung von Cookies auf Ihrem Gerät zu. Informationen zu Cookies und ihrer Deaktivierung finden Sie hier.
 
 
16 Oktober
 
Drucken

Fallstricke aus der Praxis bei Pachtverträgen in der Ferienhotellerie

Immer häufiger kommt es auch bei Ferienhotels zu einer Trennung von Eigentümer und Betreiber – ein Pachtvertrag ist dabei eine relativ einfache Form der vertraglichen Regelung. Nichtsdestotrotz gibt es zahlreiche wichtige Aspekte, die unbedingt vor einem Vertragsabschluss zu beachten sind:
 
  • Die Bonität des potentiellen Betreibers ist genau zu prüfen. In der Regel wird eine Bank-Garantie für 6-12 Monate der Pacht oder eine Einzahlung auf ein Mietzinssperrkonto vereinbart.
  • Es ist zu klären, ob die Pacht mit oder ohne Mehrwertsteuer verrechnet wird.
  • Der Betrieb wird inkl. Grossinventar in einem betriebsfertigen Zustand übergeben. Eine exakte Dokumentation und ein Übergabeprotokoll sind unerlässlich.
  • Hinsichtlich der Re-Investitionen bzw. Instandhaltungen wird meistens nachfolgende Vereinbarung getroffen:
    Der Pächter ist zuständig für die notwendigen Reparaturen und Erneuerungen des Kleininventars bis zu einem festgelegten Betrag (CHF 500 - 1‘000) und er muss die Unterhaltskosten von definierten Teilen des Grossinventars (u.a. Lüftung, Kaffeemaschinen) übernehmen.
    Der Pächter übernimmt die Instandhaltungen und Erneuerungen an der Einrichtung und Ausstattung. Hier sollte vereinbart werden, dass von Seiten des Pächters eine Reserve für FF&E („Fixed Furniture and Equipment“) dotiert wird (z.B. 3% vom Umsatz). Diese Mittel, sind in den Betrieb zu investieren. Diese Regelung aus der internationalen Hotellerie hat sich leider in unseren ländlichen Regionen noch nicht durchgesetzt.
  • Das Kleininventar ist von einer fachkundigen Firma zu inventarisieren. Der Kauf des Kleininventars unterliegt zwingend der Mehrwertsteuer.
  • Je langfristiger ein Pachtvertrag abgeschlossen wird, umso höher ist auch die Investitionsbereitschaft des Pächters. Bei kurzfristigen Pachtverträgen (z.B. 5 bis 10 Jahre) werden erfahrungsgemäss nur minimale „Schönheitsreparaturen“ von Seiten des Pächters getätigt.
  • Für die Einholung sämtlicher Genehmigungen im Zusammenhang mit dem Betrieb ist der Pächter zuständig. Der Verpächter vergewissert sich möglichst vor Abschluss des Vertrages ob dieser die fachlichen und persönlichen Qualifikationen erfüllt.
  • Sie als Verpächter sollten gewisse Informations- und Einsichtsrechte in betriebswirtschaftliche Dokumente vertraglich vereinbaren, (diese sind in der Regel aber sehr beschränkt).
  • Die Weiterverpachtung (Unterverpachtung), ist vertraglich zu verbieten.
  • Wichtige Sonderkündigungsrechte sind zu vereinbaren wie z.B.: Betrieb des Pachtobjektes nicht möglich, Insolvenzeröffnung oder nachhaltige Verletzung von vertraglichen Verpflichtungen, Nichtbezahlung des Pachtzinses.
  • Es sind, ein Schiedsgutachter bzw. Schiedsrichter zu vereinbaren.
  • Bei variablen Pachtbestandteilen (Umsatzpacht etc.), sind auch die entsprechenden Kontrollen und Mitbestimmungsrechte des Verpächters zu vereinbaren. Oft wird auch ein Asset Manager (Mediator) verpflichtet.
 
 
 Zurück zum Magazin 
 
Drucken